Concepto y características del condominio
El condominio, también conocido como copropiedad o comunidad de propietarios, es aquella situación en la que un determinado bien pertenece pro indiviso a varias personas. Siendo muy habitual en nuestro país, los casos más comunes que nos podemos encontrar son las adjudicaciones de un mismo bien a varios herederos o la compra de una vivienda habitual entre dos cónyuges, por ejemplo.
Cuando uno de los propietarios no quiera seguir con esa propiedad compartida, podrá solicitar o exigir en cualquier momento la extinción del condominio, ya sea mediante vía notarial (acuerdo amistoso) o bien mediante división de la cosa común (procedimiento judicial). Ambas opciones pueden suponer la solución ideal de muchas situaciones en la que se encuentran varias comunidades, pero ¿tenemos claro cuál es la tributación de esta operación?
Aspectos fiscales en la extinción de comunidad
Para ello, pondremos el siguiente ejemplo:
Un contribuyente compra en común con su pareja una vivienda por 200.000 euros (correspondiéndole un 50% a cada uno). Cuando se extingue el condominio, dicha casa tiene un valor de 300.000 euros.
En primer lugar, hay que destacar que dicha operación tiene un tratamiento muy favorable tanto en el ITPAJD como en el IIVTNU (plusvalía municipal), ya que no tributa en ninguno de los dos impuestos debido a que, de conformidad con la legislación vigente, no se considera una verdadera transmisión.
La extinción del condominio y su impacto en el IRPF
Siguiendo el ejemplo, debido a que el inmueble tiene la consideración de indivisible, ambos propietarios deciden que uno de ellos se quede con el inmueble a cambio de compensar económicamente al otro. La cantidad que recibe el que abandona la comunidad no es el precio de venta, sino la compensación económica ante el hecho de salir de la comunidad.
Es decir, una mera especificación de derechos que previamente tenían en la comunidad de bienes. Por ello se ha defendido que en estas operaciones, al no representar una transmisión del bien, no se producía hecho imponible y, por tanto, no debían tributar. Así lo declaró el Tribunal Supremo en sentencia de 28-6-1999 (recurso 8138/1998), referida al ITPAJD.
En cambio, respecto a la tributación en el IRPF, Hacienda consideraba que el hecho de extinguir la copropiedad sobre un inmueble, adjudicándoselo a uno de los propietarios y compensando económicamente al otro, sí debía tributar siempre que el valor del bien en la adjudicación fuera superior al que tenía cuando se adquirió, y produciéndose de esta manera una ganancia patrimonial. Algunos Tribunales consideraban contradictoria esta postura de Hacienda.
En el mismo ejemplo, la Agencia Tributaria considera que el contribuyente que abandona la comunidad recibe en la extinción 150.000 euros frente a los 100.000 euros que valía en inmueble cuando lo adquirió. Dicha alteración en el valor del patrimonio (50.000 euros) Hacienda considera que debe quedar gravada en el IRPF.
Esta consideración representaba un grave perjuicio para los contribuyentes, ya que, por un lado, resultaba imposible e insostenible plantearse la opción que, en la medida en que hayan pasado los años desde que se adquirió el inmueble, se disuelva la comunidad sin actualizar el valor.
Por otro lado, ningún copropietario querría salir de la comunidad, recibiendo a cambio únicamente el importe por el que se adquirió en su día el inmueble. Y esto, en ocasiones, podía causar situaciones muy complicadas e incómodas en algunas copropiedades.
Algunos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, el de la Comunidad Valenciana o el de Castilla y León, se posicionaron en contra de la Agencia Tributaria, ya que consideraban que, según el artículo 33.2 de la Ley del IRPF, se prohibía actualizar valores en una disolución de comunidad y, por tanto, no existía ganancia patrimonial.
Véase la sentencia del TSJ C. Valenciana 15-6-20 EDJ 621300, que señalaba que no se produce una ganancia patrimonial en la extinción de un condominio sobre un bien inmueble mediante la adjudicación de este en su totalidad a uno de los comuneros a cambio de la compensación en metálico al otro, si bien, el valor de la extinción no se tomará como valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones.
Es decir, en el hipotético caso de una futura venta, ahí sí que se deberían actualizar valores y, en caso de existir un valor de transmisión superior, sí tributaria en el IRPF. Por tanto, no se estaría tratando de dejar de pagar el impuesto, sino de diferirlo hasta el momento en que efectivamente se lleve a cabo la transmisión del inmueble.
El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la extinción de comunidad
Dicha cuestión llegó finalmente al Tribunal Supremo, resolviéndola mediante la reciente sentencia de 10-10-2022 (recurso 5110/2020). Dicha sentencia fija como doctrina de interés casacional que “la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva.”
A su vez, el Tribunal Supremo sale al paso de la aparente contradicción con el tratamiento fiscal del ITPAJD y la que ahora declara procedente en el IRPF:
“En principio, pudiera sorprender que, si como hemos visto, no hay transmisión gravable en el ITP, sino mera especificación de derechos pueda hablarse de una «transmisión» gravable en el IRPF. El motivo de ello es que, en el ITP, el hecho imponible es la transmisión, de forma que si esta no existe, porque tan solo hay una especificación de derechos, no puede haber sujeción a este impuesto, y, en cambio, en el IRPF no se grava la transmisión, sino la existencia de una alteración patrimonial, por lo que cabe pensar que, en supuestos como el examinado, sí puede existir un gravamen en el IRPF.”
Por tanto, es opinión del Supremo que mientras el ITPAJD gravaría únicamente la transmisión, hecho imponible que no se produce en la extinción de comunidad, el IRPF gravaría la alteración patrimonial, que sí existiría en el caso de que se actualice el valor del inmueble y el valor declarado en la extinción sea superior al valor de adquisición.
Estamos, sin duda, ante una muy mala noticia para los contribuyentes. Y es que la sentencia del Supremo supone un auténtico “palo fiscal” a este tipo de operaciones, que son muy frecuentes en nuestro país. En la práctica, la doctrina del Supremo supone que la mayoría de las extinciones de comunidad quedarán gravadas en el IRPF.
Y es una malísima noticia para los contribuyentes, que además podrían ver cómo Hacienda les reclama una mayor tributación en el IRPF por las extinciones de condominio realizadas en los últimos cuatro ejercicios.
