Concepte i característiques del condomini
El condomini, també conegut com a copropietat o comunitat de propietaris, és aquella situació en què un determinat bé pertany pro indivís a diverses persones. Sent molt habitual al nostre país, els casos més comuns que ens podem trobar són les adjudicacions d’un mateix bé a diversos hereus o la compra d’un habitatge habitual entre dos cònjuges, per exemple.
Quan un dels propietaris no vulgui seguir amb aquesta propietat compartida, pot sol·licitar o exigir en qualsevol moment l’extinció del condomini, ja sigui mitjançant via notarial (acord amistós) o bé mitjançant divisió de la cosa comuna (procediment judicial). Les dues opcions poden suposar la solució ideal de moltes situacions en què hi ha diverses comunitats, però tenim clar quina és la tributació d’aquesta operació?
Aspectes fiscals a l’extinció de comunitat
Per això, posarem el següent exemple:
Un contribuent compra en comú amb la seva parella un habitatge per 200.000 euros (corresponent-li un 50% a cadascun). Quan s’extingeix el condomini, aquesta casa té un valor de 300.000 euros.
En primer lloc, cal destacar que aquesta operació té un tractament molt favorable tant a l’ITPAJD com a l’IIVTNU (plusvalidesa municipal), ja que no tributa en cap dels dos impostos pel fet que, de conformitat amb la legislació vigent, no es considera una veritable transmissió.
L’extinció del condomini i el seu impacte a l’IRPF
Seguint l’exemple, pel fet que l’immoble té la consideració d’indivisible, tots dos propietaris decideixen que un es quedi amb l’immoble a canvi de compensar econòmicament l’altre. La quantitat que rep el que abandona la comunitat no és el preu de venda, sinó la compensació econòmica davant del fet de sortir de la comunitat.
És a dir, una mera especificació de drets que prèviament tenien a la comunitat de béns. Per això s’ha defensat que en aquestes operacions, com que no representava una transmissió del bé, no es produïa fet imposable i, per tant, no havien de tributar. Així ho va declarar el Tribunal Suprem en sentència del 28-6-1999 (recurs 8138/1998), referida a l’ITPAJD.
En canvi, respecte a la tributació a l’IRPF, Hisenda considerava que el fet d’extingir la copropietat sobre un immoble, adjudicant-se’l a un dels propietaris i compensant econòmicament a l’altre, sí que havia de tributar sempre que el valor del bé a l’adjudicació fos superior al que tenia quan es va adquirir, i així es va produir un guany patrimonial. Alguns tribunals consideraven contradictòria aquesta postura d’Hisenda.
En el mateix exemple, l’Agència Tributària considera que el contribuent que abandona la comunitat rep a l’extinció 150.000 euros davant els 100.000 euros que valia en immoble quan el va adquirir. Aquesta alteració en el valor del patrimoni (50.000 euros) Hisenda considera que ha de quedar gravada a l’IRPF.
Aquesta consideració representava un perjudici greu per als contribuents, ja que, per una banda, resultava impossible i insostenible plantejar-se l’opció que, en la mesura que hagin passat els anys des que es va adquirir l’immoble, es dissolgui la comunitat sense actualitzar-ne el valor .
D’altra banda, cap copropietari voldria sortir de la comunitat, rebent a canvi únicament l’import pel qual es va adquirir al seu dia l’immoble. I això, de vegades, podia causar situacions molt complicades i incòmodes en algunes copropietats.
Alguns Tribunals Superiors de Justícia, com el del País Basc, el de la Comunitat Valenciana o el de Castella i Lleó, es van posicionar en contra de l’Agència Tributària, ja que consideraven que, segons l’article 33.2 de la Llei de l’IRPF, es prohibia actualitzar valors en una dissolució de comunitat i, per tant, no existia guany patrimonial.
Vegeu la sentència del TSJ C. Valenciana 15-6-20 EDJ 621300, que assenyalava que no es produeix un guany patrimonial en l’extinció d’un condomini sobre un bé immoble mitjançant l’adjudicació d’aquest totalment a un dels comuners a canvi de la compensació en metàl·lic a l’altre, si bé, el valor de l’extinció no es pren com a valor d’adquisició a efectes de transmissions futures.
És a dir, en l’hipotètic cas d’una futura venda, sí que s’haurien d’actualitzar valors i, en cas d’existir un valor de transmissió superior, sí tributària a l’IRPF. Per tant, no es tractaria de deixar de pagar l’impost, sinó de diferir-lo fins al moment en què efectivament es dugui a terme la transmissió de l’immoble.
El Tribunal Suprem es pronuncia sobre l’extinció de la comunitat
Aquesta qüestió va arribar finalment al Tribunal Suprem, i la va resoldre mitjançant la recent sentència de 10-10-2022 (recurs 5110/2020). Aquesta sentència fixa com a doctrina dinterès casacional que “la compensació percebuda per un comuner, a qui no s’adjudica el bé quan es dissol el condomini, comportarà per a aquest comuner l’existència d’un guany patrimonial subjecte a l’IRPF, quan hi hagi una actualització del valor d’aquest bé entre el moment de la seva adquisició i el de la seva adjudicació i aquesta diferència de valor sigui positiva.”
Alhora, el Tribunal Suprem surt al pas de l’aparent contradicció amb el tractament fiscal de l’ITPAJD i la que ara declara procedent a l’IRPF:
“En principi, pogués sorprendre que, si com hem vist, no hi ha transmissió gravable a l’ITP, sinó mera especificació de drets es pugui parlar d’una “transmissió” gravable a l’IRPF. El motiu és que, a l’ITP, el fet imposable és la transmissió, de manera que si aquesta no existeix, perquè tan sols hi ha una especificació de drets, no hi pot haver subjecció a aquest impost, i, en canvi, al IRPF no es grava la transmissió, sinó l’existència d’una alteració patrimonial, per la qual cosa cal pensar que, en supòsits com l’examinat, sí que hi pot haver un gravamen a l’IRPF.”
Per tant, és opinió del Suprem que mentre l’ITPAJD gravaria únicament la transmissió, fet imposable que no es produeix en l’extinció de comunitat, l’IRPF gravaria l’alteració patrimonial, que sí que existiria en el cas que s’actualitzi el valor de l’immoble i el valor declarat a l’extinció sigui superior al valor d’adquisició.
Ens trobem, sens dubte, davant d’una molt mala notícia per als contribuents. I és que la sentència del Suprem suposa un autèntic “pal fiscal” a aquest tipus d’operacions, que són molt freqüents al nostre país. A la pràctica, la doctrina del Suprem suposa que la majoria de les extincions de comunitat quedaran gravades a l’IRPF.
I és una dolentíssima notícia per als contribuents, que a més podrien veure com Hisenda els reclama una tributació més gran a l’IRPF per les extincions de condomini realitzades en els últims quatre exercicis.
