El passat 25 de maig, es va publicar al BOE, la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, la qual incorpora canvis rellevants a la Llei d’Arrendaments Urbans, així com modificacions importants en la regulació dels judicis de desnonament (art. 250.1.1r de la LEC) i altres procediments declaratius de recuperació possessòria de béns immobles (art. 250.1.2n, 4t i 7è de la LEC), l’aplicació del qual tindrà grans repercussions per als propietaris, en especial per als considerats “grans tenidors”.
Definició i criteris de gran tenidor segons la Llei pel dret a l’habitatge
Tal com estableix l’ art. 3.k) de la Llei 12/2023, es considera gran tenidor, “a l’efecte del que estableix aquesta llei, la persona física o jurídica que sigui titular de més deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició podrà ser particularitzada en la declaració dentorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma en la memòria justificativa corresponent.”
Concepte de Gran tenidor a Catalunya
La Generalitat de Catalunya ha concretat la definició de gran tenidor a la Memòria definitiva per a la declaració de determinats municipis de Catalunya com a zones de mercat residencial tensionat, de data 11 d’agost de 2023. Així, als 140 municipis declarats com a zona de mercat residencial tensionat als efectes de la Llei 12/2023, tindrà la consideració de gran tenidor, la persona física o jurídica propietària de cinc o més immobles urbans dús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² dús residencial, excloent garatges i trasters, amb lexcepció de promotors socials a què fa referència les lletres a i b de l’art. 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.
Una primera observació és que el legislador no fa referència a la possible exclusió de lhabitatge habitual de la persona física per al còmput dels immobles dús residencial o, si escau, per a la superfície construïda amb ús residencial. Per tant, caldrà computar-les.
Hem de destacar que a l’art. 3.k) no aclareix sobre la titularitat de quins drets es troba compresa, i molt menys com s’haurà de computar en el cas
que aquesta titularitat no sigui plena sinó compartida.
Criteris orientats per a l’aplicació de la Llei 12/2023 aprovats pels jutges i jutges de primera instància de Barcelona i concepte de gran tenidor
Atesa la defectuosa tècnica legislativa de la Llei 12/2023, que està generant gran confusió i desconcert, agreujant per manca de rigor de la normativa processal civil en matèria d’habitatge, els jutges i les jutges de primera instància de Barcelona, amb competències en matèria civil , han adoptat de manera majoritària uns Criteris Orientadors per a aplicació de la Llei 12/2023, amb motiu de la seva entrada en vigor.
Tot i que no tenen caràcter vinculant, aquests Criteris s’han aprovat com a eina de treball amb la finalitat de dotar d’una certa uniformitat en la tramitació dels procediments per contribuir a reduir la litigiositat i una seguretat jurídica més gran en les actuacions judicials.
De conformitat amb els indicats Criteris publicats, i als efectes d’aclarir el concepte de gran tenidor, convenen que:
- A més de la plena propietat sobre un immoble, computaran les titularitats de drets reals que comportin per si soles la facultat d’ús i gaudi de l’immoble, o la possibilitat de fer actes d’administració ordinària sobre aquest, per la qual cosa s’hauran d’incloure les situacions de usdefruit.
- Computaran aquelles finques identificades al Registre de la Propietat, encara que físicament estiguin dividides en diversos departaments, i sempre que siguin susceptibles de ser destinades, en tot o en part, a un ús residencial, ja que segons s’indica el concepte d’”immoble d’ús residencial” de l’art. 3 k) de la Llei s’ha d’interpretar en sentit registral i no cadastral ni físic.
- Pel que fa a l’entorn geogràfic on fer el còmput de titularitats:
- per fer el còmput general de titularitat de “més de deu immobles” es tindran en compte tots els ubicats al territori nacional de l’Estat, atès que Llei té un àmbit d’implantació geogràfic estatal.
- quan s’hagi de fer el còmput amb la referència que resulti de la declaració d’entorn de mercat tensionat (cinc o més immobles urbans) es computen només aquells que estiguin ubicats en aquest àmbit.
- En caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%.
- per assolir el còmput dels 1.500 metres quadrats d’ús residencial en el cas de titularitats compartides, cal fer el càlcul, tenint en compte les parts alíquotes, incloent-hi totes les finques sobre les quals es tingui alguna quota de participació.
- Perquè la part demandant pugui acreditar que no té la condició de gran tenidor, donant així compliment al requisit de procedibilitat previst a l’art. 439.6 b) in fine de la LEC que imposa a l’actor, com hem exposat, a l’obligació d’“adjuntar a la demanda de la certificació del Registre de la Propietat”, podrà entendre’s complert aquest mitjançant l’aportació d’una relació d’immobles extreta d’una nota de Servei d’Índexs del Registre de la Propietat.
Poden ser grans tenidors les Comunitats de Béns?
El legislador ha omès a la definició de l’art. 3.k) a les comunitats de béns i tampoc no hi ha cap pronunciament en els criteris orientadors. Tot i això, alguns experts ja s’han pronunciat que aquesta omissió no s’haurà d’entendre com que les comunitats de béns no poden tenir la consideració de gran tenidor.
La casuística pot ser molt àmplia, especialment en situacions de titularitats compartides i els futurs pronunciaments judicials seran els que aniran resolent els possibles dubtes que puguin anar apareixent al llarg dels propers mesos.
Montserrat Martí
