La Llei 12/2023 de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, incorpora rellevants modificacions sobre la regulació dels judicis de desnonament per falta de pagament i/o per expiració del termini (art. 250.1.1r de la LEC) i altres procediments declaratius de recuperació possessòria de béns immobles (art. 250.1.2n, 4t i 7è de la LEC), l’aplicació de la qual serà notablement onerosa per als considerats“grans tenidors”. Entre aquestes modificacions de naturalesa processal, derivades de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023, destaca la nova redacció dels apartats 6 i 7 de l’art. 439 de la LEC, en els quals es regulen els requisits d’admissibilitat de les demandes en els processos de desnonament (art. 250.1.1r de la LEC) i els altres procediments declaratius de recuperació possessòria de béns immobles (art. 250.1.2n, 4t i 7è de la LEC).
Els nous requisits de procedibilitat en demandes de desnonament i recuperació possessòria
a) Haurà d’especificar-se si l’immoble objecte de la mateixa constitueix l’habitatge habitual de l’ocupant.
Aquesta exigència resulta jurídicament injustificable i no deixarà de ser una mera declaració en la demanda de desnonament per falta de pagament o per expiració del termini, ja que la mateixa naturalesa del contracte d’arrendament comporta que l’habitatge arrendat porta aparellada la condició d’habitatge habitual de l’arrendatari, a diferència de la resta dels procediments declaratius de recuperació possessòria de béns immobles afectes per la reforma, que pot o no coincidir.
b) Haurà d’indicar-se si el demandant és un gran tenidor d’habitatges, als efectes previstos en el art.3.k) de la Llei 12/2.023, i per al cas que no ho sigui, haurà de justificar-se tal extrem adjuntant a la demanda la certificació del Registre de la Propietat en la qual constin la relació de propietats a nom de la part actora.
Malgrat que la Llei no ho indica, i atès que en la certificació que a aquest efecte expedeix el Registre de la Propietat únicament figura el Codi Registral Únic de les finques de les quals és titular l’arrendador, ja sigui en ple domini o usdefruit, sense més dades, serà necessari acompanyar a la demanda les notes simples de cadascun dels immobles si s’és titular de cinc o menys per a acreditar la suma de les superfícies d’aquests.
c) Si l’actor és un gran tenidor d’habitatges, haurà d’indicar-se en la demanda i si el demandat es troba en situació de vulnerabilitat econòmica i justificar-se aquesta circumstància.
Per a acreditar tal extrem serà necessari aportar un document emès, de vigència no superior a tres mesos, previ consentiment de la persona ocupant de l’habitatge, per els serveis de les Administracions autonòmiques i locals competents en matèria d’habitatge, assistència social, avaluació i informació de situacions de necessitat social i atenció immediata a persones en situació o risc d’exclusió social designats expressament pel legislador autonòmic en matèria d’habitatge.
Aquest requisit també podrà complir-se mitjançant:
● La declaració responsable emesa per la part actora de que ha acudit als serveis socials indicats en un termini no superior a 5 mesos d’antelació a la presentació de la demanda, sense que hagués estat atesa, o s’haguessin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la sol·licitud, juntament amb el justificant acreditatiu d’aquesta.
● Un document, amb una vigència no superior a tres mesos, emès pels serveis competents, que acrediti que la persona ocupant no consent l’estudi de la seva situació econòmica a l’efecte d’aquesta llei.
d) Si el demandant és gran tenidor i el demandat està en situació de vulnerabilitat econòmica, l’actor haurà d’acreditar que s’ha sotmès al procediment de conciliació o intermediació amb el demandat que a aquest efecte estableixin les Administracions Públiques competents.
El compliment d’aquest requisit podrà acreditar-se també:
● Mitjançant la declaració responsable emesa per l’actor de que ha acudit als serveis socials indicats anteriorment, en un termini màxim de cinc mesos d’antelació, sense que hagi estat atès o s’haguessin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la seva sol·licitud, amb el justificant acreditatiu de la mateixa.
● Mitjançant la aportació d’un document acreditatiu dels serveis socials competents que indiqui el resultat del procediment de conciliació o intermediació, en el qual es farà constar la identitat de les parts, l’objecte de la controvèrsia i si alguna de les parts ha refusat participar, si és el cas. Aquest document no podrà tenir una vigència superior a tres mesos.
La importància del concepte de gran tenidor
Donada la remissió de l’art. 439 de la LEC a l’art. 3k) de la Llei 12/2023, és imprescindible tenir clar el concepte de gran tenidor per les conseqüències que aquesta condició es desprenen, ja que si no es té aquesta condició, no serà necessari haver d’acreditar i justificar si el demandat es troba culpable en una situació de vulnerabilitat econòmica ni haver d’acudir al procés de conciliació o intermediació prèvia.
Podran esmenar-se la falta de compliment dels requisits de procedibilitat?
Si, una vegada presentada la demanda el Jutjat apreciés l’incompliment dels requisits regulats en els apartats 6 i 7 de l’art. 439 de la LEC, hauria de concedir-se a la part actora un termini per a la seva esmena, malgrat que l’indicat precepte no ho prevegi de manera expressa, a l’empara del que s’estableix en l’art. 231 de la LEC. I, únicament, quan transcorregut el mateix, els defectes processals no hagin estat esmenats, el Jutjat podrà acordar la inadmissió a tràmit de la demanda presentada.
Aplicació temporal dels nous requisits de procedibilitat
Malgrat que les normes processals que es deriven de la Disposició Final 5a de la Llei 12/2023 per la qual es reforma la LEC són aplicables des de 26 de maig de 2023 als procediments que es trobaven ja en tràmit, els nous requisits d’admissibilitat imposats pel legislador únicament s’exigiran a les demandes que es presentin a partir del dia 26 de maig de 2023, no sent aplicable a les quals s’haguessin presentat amb anterioritat a aquesta data.
Crítiques i desafiaments pràctics dels nous requisits de procedibilitat
Aquests nous requisits d’admissibilitat, que afecten especialment els grans tenidors, han estat font de crítica per dos motius:
● Donada l’exigència d’haver d’acudir prèviament a un procés de conciliació que no està regulat ni en la Llei 12/2023 ni en la LEC, generant una clara inseguretat jurídica.
● Perquè s’imposa a l’actor la càrrega d’acreditar i provar la situació de vulnerabilitat del demandat, amb les dificultats que això pot comportar en la pràctica (passivitat de la part demandada, dilatació en el procés per la intervenció dels serveis de les Administracions autonòmiques i locals competents en matèria d’habitatge, assistència social, avaluació i informació de situacions de necessitat social i atenció immediata a persones en situació o risc d’exclusió social designats expressament pel legislador autonòmic en matèria d’habitatge).
La Llei 12/2023 introdueix canvis significatius en la tramitació de les noves demandes de desnonaments i recuperació possessòria d’immobles, presentant desafiaments i oportunitats per a propietaris i arrendataris. A mesura que ens adaptem a aquest nou marc legal, la claredat, el compliment i l’assessoria experta es tornen crucials per a navegar amb èxit per aquestes aigües legals en constant canvi. A Poch & Abogados, estem compromesos a proporcionar orientació i suport legal especialitzat per a ajudar els nostres clients a comprendre i adaptar-se eficaçment a aquestes noves regulacions, assegurant la protecció i el respecte dels seus drets en cada pas del procés.
