El pasado 25 de mayo, se publicó en el BOE, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual incorpora cambios relevantes en la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como modificaciones importantes en la regulación de los juicios de desahucio (art. 250.1.1º de la LEC) y demás procedimientos declarativos de recuperación posesoria de bienes inmuebles (art. 250.1.2º, 4º y 7º de la LEC), cuya aplicación va a tener grandes repercusiones para los propietarios, en especial para los considerados “grandes tenedores”.
Definición y criterios de gran tenedor según la Ley por el derecho a la Vivienda
Tal y como establece el art. 3.k) de la Ley 12/2023, se considera gran tenedor, “a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
Concepto de Gran tenedor en Cataluña
La Generalitat de Cataluña ha concretado la definición de gran tenedor en la Memoria definitiva para la declaración de determinados municipios de Cataluña como zonas de mercado residencial tensionado, de fecha 11 de agosto de 2023. Así, en los 140 municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado a los efectos de la Ley 12/2023, tendrá la consideración de gran tenedor, la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, con la excepción de promotores sociales a que hace referencia las letras a y b del art. 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Una primera observación es que el legislador no hace referencia a la posible exclusión de la vivienda habitual de la persona física para el cómputo de los inmuebles de uso residencial o, en su caso, para la superficie construida con uso residencial. Por lo tanto, estas deberán computarse.
Debemos destacar que en el art. 3.k) no aclara sobre la titularidad de qué derechos se encuentra comprendida la misma, y mucho menos cómo habrá de computarse en el caso
de que dicha titularidad no sea plena sino compartida.
Criterios orientados para la aplicación de la Ley 12/2023 aprobados por los Jueces y Juezas de Primera Instancia de Barcelona y concepto de gran tenedor
Dada la defectuosa técnica legislativa de la Ley 12/2023, que está generando gran confusión y desconcierto, agravando por falta de rigor de la normativa procesal civil en materia de vivienda, los jueces y juezas de primera instancia de Barcelona, con competencias en materia civil, han adoptado de manera mayoritaria unos Criterios Orientadores para aplicación de la Ley 12/2023, con motivo de su entrada en vigor.
Pese a no tienen carácter vinculante, estos Criterios se han aprobado como herramienta de trabajo con la finalidad de dotar de una cierta uniformidad en la tramitación de los procedimientos para contribuir a reducir la litigiosidad y una mayor seguridad jurídica en las actuaciones judiciales.
De conformidad con los indicados Criterios publicados, y a los efectos de clarificar el concepto de gran tenedor, convienen que:
- Además de la plena propiedad sobre un inmueble, computarán las titularidades de derechos reales que conlleven por sí solas la facultad de uso y disfrute del inmueble, o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre el mismo, por lo que deberán incluirse las situaciones de usufructo.
- Computarán aquellas fincas identificadas en el Registro de la Propiedad, aunque físicamente estén divididas en varios departamentos, y siempre que sean susceptibles de ser destinadas, en todo o en parte, a un uso residencial, puesto que, según se indica el concepto de “inmueble de uso residencial” del art. 3 k) de la Ley debe interpretarse en sentido registral, y no catastral ni físico.
- En cuanto al entorno geográfico en el que hacer el cómputo de titularidades:
- para hacer el cómputo general de titularidad de “más de diez inmuebles” se tendrán en cuenta todos los ubicados en el territorio nacional del Estado, dado la que Ley tiene un ámbito de implantación geográfico estatal.
- cuando deba hacerse el cómputo con la referencia que resulte de la declaración de entorno de mercado tensionado (“cinco o más inmuebles urbanos”) se computarán solo aquellos que estén ubicados en dicho ámbito.
- En caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%.
- para alcanzar el cómputo de los 1.500 metros cuadrados de uso residencial en el caso de titularidades compartidas, se deberá hacer el cálculo, teniendo en cuenta las partes alícuotas, incluyendo todas las fincas sobre las que se tenga alguna cuota de participación.
- Para que la parte demandante pueda acreditar que no tiene la condición de gran tenedor, dando así cumplimiento al requisito de procedibilidad previsto en el art. 439.6 b) in fine de la LEC que impone al actor, como hemos expuesto, a la obligación de “adjuntar a la demanda de la certificación del Registro de la Propiedad”, podrá entenderse cumplido el mismo mediante la aportación de una relación de inmuebles extraída de una nota de Servicio de Índices del Registro de la Propiedad.
¿Pueden ser grandes tenedores las Comunidades de Bienes?
El legislador ha omitido en la definición del art. 3.k) a las comunidades de bienes y tampoco existe pronunciamiento alguno en los Criterios Orientadores. Pese a ello, algunos expertos ya se han pronunciado en que dicha omisión no deberá entenderse como que las comunidades de bienes no pueden tener la consideración de gran tenedora.
La casuística puede ser muy amplia, especialmente en situaciones de titularidades compartidas y los futuros pronunciamientos judiciales serán los que irán resolviendo las posibles dudas que puedan ir apareciendo a lo largo de los próximos meses.
Montserrat Martí
