La Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, incorpora relevantes modificaciones sobre la regulación de los juicios de desahucio por falta de pago y/o por expiración del plazo (art. 250.1.1º de la LEC) y demás procedimientos declarativos de recuperación posesoria de bienes inmuebles (art. 250.1.2º, 4º y 7º de la LEC), cuya aplicación va a ser notablemente gravosa para los considerados “grandes tenedores”. Entre estas modificaciones de naturaleza procesal, derivadas de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, destaca la nueva redacción de los apartados 6 y 7 del art. 439 de la LEC, en los que se regulan los requisitos de admisibilidad de las demandas en los procesos de desahucio (art. 250.1.1º de la LEC) y los demás procedimientos declarativos de recuperación posesoria de bienes inmuebles (art. 250.1.2º, 4º y 7º de la LEC).
Los nuevos requisitos de procedibilidad en demandas de desahucio y recuperación posesoria
a) Deberá especificarse si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del ocupante.
Esta exigencia resulta jurídicamente injustificable y no dejará de ser una mera declaración en la demanda de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, puesto que la propia naturaleza del contrato de arrendamiento comporta que la vivienda arrendada lleva aparejada la condición de vivienda habitual del arrendatario, no así en el resto de los procedimientos declarativos de recuperación posesoria de bienes inmuebles afectos por la reforma, que puede o no coincidir.
b) Deberá indicarse si el demandante es un gran tenedor de viviendas, a los efectos previstos en el art.3.k) de la Ley 12/2.023, y para el caso que no lo sea, deberá justificarse tal extremo adjuntando a la demanda la certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
Pese a que la Ley no lo indica, y dado que en la certificación que al efecto expide el Registro de la Propiedad únicamente figura el Código Registral Único de las fincas de las que es titular el arrendador, ya sea en pleno dominio o usufructo, sin más datos, será necesario acompañar a la demanda las notas simples de cada uno de los inmuebles si se es titular de cinco o menos para acreditar la suma de las superficies de estos.
c) Si el actor es un gran tenedor de viviendas, deberá indicarse en la demanda y si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y justificarse dicha circunstancia.
Para acreditar tal extremo será necesario aportar un documento emitido, de vigencia no superior a tres meses, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social designados expresamente por el legislador autonómico en materia de vivienda.
Este requisito también podrá cumplirse mediante:
● La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios sociales indicados en un plazo no superior a 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida, o se hubiesen iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó la solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma.
● Un documento, con una vigencia no superior a tres meses, emitido por los servicios competentes, que acredite que la persona ocupante no consiente el estudio de su situación económica a los efectos de esta ley.
d) Si el demandante es gran tenedor y el demandado está en situación de vulnerabilidad económica, el actor deberá acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación con el demandado que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
El cumplimiento de este requisito podrá acreditarse también:
● Mediante la declaración responsable emitida por el actor de que ha acudido a los servicios sociales indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación, sin que haya sido atendido o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, con el justificante acreditativo de la misma.
● Mediante la aportación de un documento acreditativo de los servicios sociales competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
La importancia del concepto de gran tenedor
Dada la remisión del art. 439 de la LEC al art. 3k) de la Ley 12/2023, es imprescindible tener claro el concepto de gran tenedor por las consecuencias de que dicha condición se desprenden, ya que si no se tiene dicha condición, no será necesario tener que acreditar y justificar si el demandado se halla incurso en una situación de vulnerabilidad económica ni tener que acudir al proceso de conciliación o intermediación previa.
¿Podrán subsanarse la falta de cumplimiento de los requisitos de procedibilidad?
Si, una vez presentada la demanda el Juzgado apreciase el incumplimiento de los requisitos regulados en los apartados 6 y 7 del art. 439 de la LEC, debería concederse a la parte actora un plazo para su subsanación, pese a que el indicado precepto no lo prevea de forma expresa, al amparo de lo establecido en el art. 231 de la LEC. Y, únicamente, cuando transcurrido el mismo, los defectos procesales no hayan sido subsanados, el Juzgado podrá acordar la inadmisión a trámite de la demanda presentada.
Aplicación temporal de los nuevos requisitos de procedibilidad
Pese a que las normas procesales que se derivan de la Disposición Final 5ª de la Ley 12/2023 por la que se reforma la LEC son aplicables desde 26 de mayo de 2023 a los procedimientos que se encontraban ya en trámite, los nuevos requisitos de admisibilidad impuestos por el legislador únicamente se exigirán a las demandas que se presenten a partir del día 26 de mayo de 2023, no siendo de aplicación a las que se hubiesen presentado con anterioridad a dicha fecha.
Críticas y desafíos prácticos de los nuevos requisitos de procedibilidad
Estos nuevos requisitos de admisibilidad, que afectan especialmente a los grandes tenedores, han sido fuente de crítica por dos motivos:
● Dada la exigencia de tener que acudir previamente a un proceso de conciliación que no está regulado ni en la Ley 12/2023 ni en la LEC, generando una clara inseguridad jurídica.
● Porque se impone al actor la carga de acreditar y probar la situación de vulnerabilidad del demandado, con las dificultades que ello puede conllevar en la práctica (pasividad de la parte demandada, dilatación en el proceso por la intervención de los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social designados expresamente por el legislador autonómico en materia de vivienda).
La Ley 12/2023 introduce cambios significativos en la tramitación de las nuevas demandas de desahucios y recuperación posesoria de inmuebles, presentando desafíos y oportunidades para propietarios y arrendatarios. A medida que nos adaptamos a este nuevo marco legal, la claridad, el cumplimiento y la asesoría experta se vuelven cruciales para navegar con éxito por estas aguas legales en constante cambio. En Poch & Abogados, estamos comprometidos a proporcionar orientación y apoyo legal especializado para ayudar a nuestros clientes a comprender y adaptarse eficazmente a estas nuevas regulaciones, asegurando la protección y el respeto de sus derechos en cada paso del proceso.
